- 2011年6月5日 12:49
住宅ローンの返済に困り、ご自身は別の家に移り、所有物件のほうは賃貸に出して、その賃料収入を住宅ローンの返済にあてているケースがあります。
これには住宅ローン契約上の問題があるのですが、それはさておき、住宅を安易に賃貸に出すことはたいへん危険なのでやめてください。賃貸管理会社に任せておけば大丈夫、といった甘いものではありません。
賃貸に出すことには、空室リスクが伴います。入居者が退去して家賃が入ってこなくなると、たちまちローンの支払いに窮してしまいます。
そこで早く入居者を見つけたいと、家賃を下げたりするとますます泥沼にはまっていきます。家賃だけではローンや固定資産税の支払いがまかなえず、足りない分を他の収入から補填しなければなりません。そのような苦労をしながら、また来月には入居者が退去してしまわないか、ビクビクしながらせっせせっせとローンを払い続けるのです。
そして、任意売却で問題を解決しようと考えたとき、やはり安い家賃で貸していることが災いします。入居者は割安な家賃で住んでいるので、退去を求めても応じてもらえませんし、それに見合う立退き料は高額になります。
そうなると、入居者がいるまま、収益物件として売却することになりますが、家賃が安いということは当然収益が低いということなので、高い値段では買い手がつきません。実際に、空室なら1000万円程度で売却できるマンションなのに、現在の家賃収益ではせいぜい400万円にしかならない、というようなお話はざらにあります。当然、債権者もそのような金額での売却に同意しないので、ほんとうににっちもさっちも行かなくなるのです。
すでに賃貸に出してしまっていたら、いろいろな方法で売却の道筋を組み立てていかなくてはなりません。そのためには、各方面と交渉を進める時間が必要です。すでに厳しい状況である方はもちろん、まだなんとかしのげているという方も早めにご相談ください。
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