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任意売却の流れ − (2)代位弁済

代位弁済とは、債務保証をしている保証会社が、返済できなくなった債務者に代わってローンの残債務を全額立て替えてくれることを言います。代位弁済が行われた後の返済については、保証会社と交渉を行うことになります。

ここでは、代位弁済が行われるまでの期間に、どういったことをするのかを見ていきましょう。

延滞開始後、まず物件の調査を行います。物件査定を行い、ローンを完済するだけの価格で売却できる可能性がないかを確認します。もし全額返済が可能な場合は、金融機関との交渉はほとんど不要です。お客様のご都合をお伺いしたうえで、直ちに販売活動に入る場合もあります。全額返済の見込みがない場合は、金融機関との交渉が必要なので、まだ販売活動に入ることはできません。

次に、債権者についての調査です。物件の登記事項証明書を取得し、権利関係を確認します。任意売却に応じない債権者が含まれていないか、住宅ローン以外の抵当権が設定されていないか、市町村等の差し押さえが行われていないか・・・といったところをチェックします。

任意売却の実行に障害がないことが確認できたら、次は保証会社に代位弁済をしてもらう時期を検討します。その物件に居住中であるなら、あわてて出ていく必要はありません。許される期間ぎりぎりまで、今後のことをじっくり検討しましょう。金融機関からの問い合わせに対しては、ローンの返済ができない状況であること、今後の対応策は検討中であること、を伝えておけばよいでしょう。

問題は、すでに空室になっている場合です。だれも住んでいない状態のまま放置していても、まったくメリットがありませんから、できるだけ早く売却手続きを進めるように努力します。具体的には、ローンの支払いを再開する見込みがないことを伝え、代位弁済を直ちに実行してもらうように、銀行を通じて保証会社に要望します。ただし、早期の代位弁済を求めるこの交渉は、必ずしもうまくいくとは限らず、不調に終わることも珍しくありません。その場合は、代位弁済が行われるまで延滞を継続するしかないでしょう。

代位弁済が行われる予定の前々月になると、最終催告書(金融機関によって名称は異なります)が送られてきます。代位弁済が行われると、ローンの分割払ができなくなり一括請求をしますよ、という連絡です。この種の書類は、意地悪なまでにおどろおどろしい文章になっていますが、お決まりのことを書いてあるだけなので、不明点があれば落ち着いてお尋ねください。

延滞開始から代位弁済までは、ただひたすら待つだけのようですが、その後の生活設計を考えるうえでとても大切な期間です。「タダで住んでいられるんだ」と漫然と時を過ごすのではなく、再出発に向けた準備期間と位置づけましょう。にんすいでは、任意売却後のファイナンシャルプランを検討するお手伝いもさせていただいております。

無料相談電話:0120-961-881





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