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抵当権抹消応諾価格とは

任意売却物件購入希望の方から「抵当権は抹消されるのですか?」という質問を受けることがあります。おそらく訳知り顔の人から、任意売却物件ではそのことに注意するようにと「アドバイス」されたのでしょう。

しかし、それは任意売却であってもなくても同じことで、売主が設定した抵当権が抹消されないことなど、通常の不動産取引においてはありえないことです。売買契約書の中にも、売主にそれを義務付ける条項が盛り込まれますし、万が一抹消が行われない場合は、売買が成立しません。

任意売却では、抵当権者である金融機関が、抵当権の抹消に応じる条件を提示するケースが一般的です。たとえば、金融機関から「この物件なら2000万円では売れるはずだから、それ以上の金額で売り出してほしい」と依頼されます。その場合、2000万円が「抵当権抹消応諾価格」です。

抵当権抹消応諾価格は、残債額とはほぼ関係ありません。「残債が3000万円もあるのに、金融機関が2000万円で売却することなど認めるはずがない」と断言までされる方がいらっしゃいますが、それは期限の利益を喪失する前の銀行の態度であり、代位弁済によって債権が移行した保証会社は、そのような態度はとりません。

そのしくみがわかっていないと、適切な相手に適切な交渉をすることができません。これは任意売却の基本中の基本ですので、任意売却を看板に掲げる業者であれば、そのことを知らないはずはありません。

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