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抵当権抹消応諾停止条件について

「任意売却物件の購入を検討しているのですが、必ず抵当権は抹消してもらえるのでしょうか?」というご質問を受ける場合があります。

売主は、その責任において物件につけられている抵当権を抹消したうえで、買主に引き渡さなければなりません。そのことは売買契約書に明記されているはずですので、買主がそのような心配をされることはありません。

ただし、任意売却がまとまる見通しが立っていても、なんらかの条件によって、債権者が抵当権の抹消に応じないという可能性はゼロではありません。過去の例でも、当初に債権者と合意した売出価格で購入申し込みがあったにもかかわらず、債権者側の突如の方針変更で、価格を一方的に引き上げられてしまったことがありました。

そのような事態に警戒しなければならないのは、買主ではなく売主のほうです。売買契約を締結する場合、抵当権者の抹消応諾が得られなかった場合に白紙解約となる旨の停止条件を必ず特約条項に盛り込むようにします。

任意売却に不慣れな業者だったため、買主から売買代金の20%もの違約金を請求されたケースが現実にあります。むずかしい言葉が並んでいるだけでわけのわからない売買契約書ですが、特約部分だけは目を通すようにされるほうがよいでしょう。

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