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任意売却交渉は、債権者が何社あっても基本は同じ

「住宅ローン以外にも、事業資金を借り入れた金融機関にも抵当権が設定されているのですが、そのように債権者がたくさんいても、任意売却は可能ですか?」というお尋ねを受けることがあります。

債権者が多いと、確かにその分だけ交渉の「手間」はかかりますが、交渉の基本はそう変わるものではなく、特別にむずかしくなるということはありません。

任意売却では、売却代金をどのように分けるかについて、債権者間で話し合われます。と言っても、債権者同士が直接話し合いを行うわけではなく、任意売却業者が配分案を作成し、それぞれの債権者に提示して了承を得ることで結論を導き出します。

債権者がA社(一番抵当)、B社(二番抵当)、C社(三番抵当)の三社があり、それぞれが1000万円ずつ、合計3000万円の残債があったとします。そして、3000万円以上での売却が望めない場合は、債権者の同意を得て売出価格を決めるわけですが、その査定価格によって、主たる交渉相手が変わってきます。

たとえば、査定価格が2500万円だったとします。その価格で成約した場合、A社もB社も残債額の1000万円満額を受け取ることができ、完済になります。そして、C社だけが500万円しか受け取れなくなりますから、2500万円という売出価格を決定する際は、C社の意向がもっとも重要になります。もし物件の購入希望者が「2400万円なら買いたい」と値引きを求めてきた場合も、これを認めるか認めないかは、取り分が500万円から400万円に減ってしまうC社にかかっています。

一方、査定価格がわずか500万円だったとすると、その価格ではA社すら完済にならず、B社もC社もハンコ代しか配分が望めません。販売価格を多少上げたとしても、A社の取り分が増えるだけで、B社、C社にとっては関係ありません。この場合は、A社だけに売出価格の判断がかかってくるというわけです。

つまり、債権者が何社あろうと、主たる交渉相手は一社に絞られるのが基本です。

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