- 2013年5月12日 14:52
- 任意売却物語
任意売却のご依頼を受け、物件査定を行ったところ、全額返済が可能かもしれない結果が出たため、すぐにでも転居が可能かどうかをお尋ねしたうえで、直ちに販売活動に入ったところ、ご依頼から2ヶ月弱で売却が完了したケースが最近ありました。
任意売却のご相談では、売却後の残債務を気にされる方が多いのですが、債務が残る場合こそ、なにも悩む必要はありません。到底返済できない債務が残るのであれば、それが1000万円残ろうが、3000万円残ろうが、1億円残ろうが、どの道に進んだとしてもとるべき行動は同じで、なにも判断に迷うところはないからです。むしろ、判断がむずかしいのは、売却によって「全額返済できてしまう」場合です。
ローンの返済を延滞すると延滞損害金がかかりますが、その金額は期限の利益の喪失前と後とでは大きく異なってきます。月々の返済が遅れている段階では、その分割返済金に対してのみ延滞損害金がかかりますが、期限の利益の喪失後は残債務全体にかかってくるからです。
残債務が2000万円、月々の返済金が10万円、延滞損害金利率17%（含利息）を想定した場合、期限の利益喪失前（5ヶ月延滞）の1ヶ月間の延滞損害金額は7千円ほどですが、期限の利益を喪失した後の1ヶ月間の延滞損害金は28万円以上にもなります。
任意売却後も債務が残る場合、毎月毎月残債務が28万円ずつ増えていくことになりますが、元本の返済もままならない状態なのに、いくら延滞損害金を積み上げても返せないことには変わりありません。そのため、住宅金融支援機構などでは、任意売却に応じた方に対して「延滞損害金の減額の相談」に応じることを謳っています。
しかし、全額返済できる場合は、そのような減免はありません。つまり、任意売却の成立が遅れるごとに、毎月28万余のお金が減っていってしまうことになるので、全額返済になる場合はいち早く、できれば期限の利益を喪失する前に売却を済ませてしまうことが望ましいのです。
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