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任意売却の売り出し価格の決め方(2)

任意売却を行うためには、仲介手数料、抵当権抹消登記費用、滞納管理費の清算など、さまざまな費用がかかります。それらの費用は、売買代金の中から支払われますので、その費用の多い少ないによって、返済に当てられる額が増減します。

金融機関によっては、売出価格にはほとんど関心がなく、費用を差し引いた実際の配分額(返済額)を要求してくるところもあります。たとえば、売出価格を指定する金融機関の場合は「2200万円で売れば応じましょう。そして、必要な費用を差し引いた後の返済していただける金額を知らせてください」という姿勢であるのに対して、配分額を指定する金融機関の場合は「2000万円を返済してもらえるなら応じましょう。それに必要な費用を乗せて、適当な売出価格を決めてください」という姿勢です。

住宅金融支援機構や都銀メガバンクは、売出価格を決めるやり方をとります。返済額がいくらになるかよりも、適正な価格で売却することを重視しているからでしょう。それにたいして、地方銀行系列の保証会社などは、いくらで売るかよりも、とにかくいくら実際に返してもらえるのか? を重視するところが多くなっています。

実務的には、配分額を要求されると少々面倒です。滞納管理費、遅延損害金などは、日が経つにつれ増えていくので、いつごろまでに売れるかを想定して、その費用を控除してもなお、指定された金額が返済できるだけの売出価格を決めなければならないからです。

任意売却が予想以上に難航し、費用がどんどん膨らんでいったため、販売活動の途中で値上げせざるを得なくなった例もあります。

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