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完済になるとかえってややこしい場合がある

任意売却を行い、その売買代金で住宅ローンの残債がすべて完済できれば、それに越したことはありません。ただ、複数の金融機関からの借り入れがあり、一部の金融機関だけが完済になると、かえってややこしいことになる場合があります。

たとえば、2つの金融機関からの借り入れがあり、それぞれ2000万円ずつ残債務があるとします。そして、物件の売出金額が1800万円だった場合、ひとつの金融機関も完済できませんから、基本的には一番抵当権者が総取りし、残りの金融機関は「ハンコ代」と呼ばれる抵当権抹消応諾料のみを受け取ることになります。実際の申込価格が1700万円だった場合でも、一番抵当権者が同意さえすれば任意売却が成立します。二番抵当権者にとっては、1800万円で売れようが1700万円で売れようが、ハンコ代しか入ってこないことには変わりがないからです。

しかし、売出金額が2200万円だった場合、話は少々ややこしくなります。一番抵当権者は債権額2000万円すべてを回収、さらに利息と延滞損害金も受け取ることができ、残ったお金が二番抵当権者の取り分になります。すると、価格交渉の相手が一番抵当権者から二番抵当権者に移ります。一番抵当権者の受取額は、2200万円で売れようが2300万円で売れようが変わらず、売買価格の違いが二番抵当権者の取り分に直結してくるからです。

また、任意売却が成立するまでの間、一番抵当権者の利息と延滞損害金が増えていくので、それぞれの債権者の受取金額が日々変わっていきます。このことが、任意売却の売出価格の決定をむずかしくします。

一番抵当権者が完済になることを見込んで売出価格を決めたのに、売却までに時間がかかったことによって遅延損害金が膨らみ、全額返済できなくなる場合があるからです。そうなると、両方の債権者から不満が出てきて、話がまとまらなくなります。任意売却業者にとって、もっとも胃が痛くなるケースです。

そして、このことが任意売却をスタートするときの方針を左右します。完済にならないのであれば、売却を急ぐ必要はさほどないかもしれませんが、一部の金融機関が完済になる場合はあまりのんびりしていられません。任意売却業者は、全体の状況を見てケースバイケースで判断する必要があり、どの案件でも同じようにやればいいというものではありません。

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