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競売評価書の読み方

競売の申立が行われた物件では評価書が作成されます。その評価書で示された評価額は、債権者が任意売却に応じるか否かの参考にもされます。

たとえば、競売で600万円と評価された物件を、900万円での任意売買によって買いたいという人が現れた場合、債権者は任意売却に応じるでしょうか。残念ながら、その金額で応じてもらうことはまず不可能でしょう。

競売の評価額とは、評価人(不動産鑑定士)がまず基礎となる価格を算出し、さらに「競売市場修正」という値引き率をかけて算出します。競売の場合、室内を実際に見ることができず、リスクのある購入になるので、ある程度安くなるのはやむを得ないとして、あらかじめ値引きして評価額を定めています。その率は地域によって異なり、市場流動性の高い都市部では値引率が低く-30%や-40%、そうではない地方では-50%になっているところもあります。

評価額が600万円で、その競売市場修正が-40%だった場合、基礎となる金額は600万円÷0.4=1000万円です。本来は1000万円の価値があるが、競売という特殊性から40%値引きされているということですから、評価額をそのまま任意売却に当てはめるわけにはいきません。任意売却であれば、本来の価格である1000万円を基準として考えられ、900万円では応じられない、と判断されることが想像できるのです。

評価書に限らず、裁判所の書類はとても読みづらいのですが、評価書で見るべきところは限られています。「基礎となる価格」と「競売市場修正」などの修正率がわかれば、それだけでも十分です。

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