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任意売却物件の査定価格は安いほうがよい

「何社かの不動産業者に査定を依頼して、査定価格が一番高い業者に任意売却を依頼するのがいいのでしょうか?」

任意売却にたいする誤解の最たるものが、このご質問です。結論から言うとむしろ逆で、査定価格が低い業者のほうがよいのです。

不動産業者がいくら高い査定価格をつけたとしても、決してその業者がその価格で買い取ってくれるわけではなく、単なる売出価格の提案でしかありません。所有者が高く売りたいと望むのは当然のことですから、高い査定価格を提示してくれる業者を信頼したくなりますが、最終的にその物件をいくらで買うかを決めるのは買主であることに留意しておかなければなりません。

不動産は、近隣の売買事例を調べるなどして適正価格を見積もることは可能ですが、あくまでおおよその目安であって、果たしていくらで売れるかはわかりません。株式などの金融資産と違って、同じものが繰り返し売買されているわけではないので、ピンポイントで価格が定まるわけではなく、査定のしかたによって幅が生じます。不動産価格を調査する公的資格を持つ不動産鑑定士であっても、人によってその鑑定結果が多少違ってくるのは当然のことです。

たとえば、1500万~2000万円の範囲が適正と考えられる物件があったとします。任意売却物件の売却価格の決定権は、建前上は所有者にありますが、実質的には債権者が握っています。もしその債権者に2000万円の価格査定を提示していたら、2000万円未満での売却が認められなくなるおそれがあります。

一方、1500万円での価格査定を提示していたら、高く売れる分にはだれも文句を言いませんから、2000万円はもちろん1800万円でも承認が得られる公算が大きくなります。つまり、査定価格を低く設定しておいたほうが、販売価格の自由度が増すのです。

任意売却の場合、あらかじめ販売期間が決まっていて、売れなければ売れるまで待とう、というわけにはいきません。限られた時間の中で成約を実現するためには、より柔軟に対応できる態勢を整えておくほうが望ましく、過度に欲張ってはいけません。高望みしたがゆえに任意売却が成立せず、結局競売になってしまっては元も子もありません。

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