- 2015年2月16日 21:21
- 任意売却物語
通常の不動産売却の場合、買主から売却代金を受け取り、そのお金ですべての借金と費用を支払えばよいのですが、任意売却の場合は少々複雑です。売却代金では、すべての支払いが行われるわけではないので、限られたお金をどう分けるかをあらかじめ決めておく必要があります。具体的にどう分けるかは「話し合い」なのですが、別に顔を突き合わせて議論するわけではなく、任意売却業者が配分案を作成し、関係者に同意を取り付けていくことで行います。
住宅ローンの残債額は人それぞれですが、頭金なしで少々無理な購入をした方は、一番抵当権者の元本返済もままなりません。
（一番抵当権者の元本も完済にならない例）
売却代金（費用控除後）1500万円
一番抵当権者元本 2000万円 → 1500万円回収
〃 損害金 500万円 → 0円
二番抵当権者元本 1000万円 → （ハンコ代）
〃 損害金 250万円 → 0円
このようなケースでは、債務がたくさん残るのでたいへんではありますが、任意売却交渉ではほとんどもめることはありません。お金がないので、だれからもその分け方に文句が出る余地が少ないのです。
逆に、お金が中途半端にある場合はもめることがあります。立場が強い一番抵当権者は、原資がある限り、遅延損害金も遠慮なく取っていきますので、すべてを回収したうえで、残りが後順位抵当権者への返済に回されることになります。
（一番抵当権者が完済になる例）
売却代金（費用控除後）3000万円
一番抵当権者元本 2000万円 → 全額回収
〃 損害金 500万円 → 全額回収
二番抵当権者元本 1000万円 → 500万円のみ回収
〃 損害金 250万円 → 0円
三番抵当権者元本 500万円 → （ハンコ代）
〃 損害金 125万円 → 0円
このようなケースでは、後順位抵当権者が、配分の増額を求めてもめる場合があります。一番抵当権者が高率の遅延損害金までとって儲けるのはずるい、というわけです。もめた結果、後順位抵当権者がどうしても同意せず、とうとう任意売却が不成立＝競売になってしまっては、皮肉なことに「残債が少な過ぎたことが災いした」ということもありえないことではありません。
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