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親族間売買の資金調達のポイント

「住宅ローンの返済ができなくなったが、家はどうしても手放したくない」という場合の、唯一の解決策とも言えるのが「親族間売買」です。ローンの残債額が物件の時価額を大きく上回るような場合は、特に有効です。

ただし、親族間売買の場合は、その購入資金を調達するのが困難で、一般金融機関の住宅ローンは受けられない場合がほとんどです。親族間売買でも融資を行う金融機関は限られており、また、それぞれの金融機関によってさまざまな条件がありますので、現在の状況を伺ったうえで適切な金融機関を選択します。お伺いしたいことは、以下のポイントです。

(1)物件の所在地
融資を取り扱う地域があらかじめ決まっている金融機関があります。その地域を外れている物件の場合は、いくら他の条件を整えても意味がないので、親族間売買のご相談の場合、まず物件の所在地をお尋ねします。金融機関によっては、同じ千葉市内と言っても最寄り駅が千葉駅から東京寄りの地域であれば可で、それより遠いところは不可、というところもあるぐらいですので、物件の所在地は非常に大きなポイントです。

(2)売主と申込者の関係
ただ単に親子とか娘婿といった関係だけでなく、苗字が同じかどうか、現在同居しているかどうか、なども判断が異なってくる場合があります。

(3)申込者の勤務先
申込者の属性のうち、たいへん重視されるのがその勤務先です。公務員や一部上場企業の正社員であれば、かなり高く評価されます。

(4)自己資金
あくまで担保評価金額以内で、購入資金の全額は融資しない、という金融機関もあります。その場合、一定部分を自己資金で準備しなけれなりません。また、そのような金融機関でなくても、自己資金500万円で2000万円を借りたいという場合と、自己資金は0で1000万円借りたいという場合を比較すると、どちらが通りやすいかと言えば、おそらく前者でしょう。現金を持っていることは非常に強く、住宅ローンの返済に困ったからといっても、決して貯金を取り崩してはいけないというのは、こういったときに貯金が力を発揮するからでもあります。

(5)売上高
自営業者や中小企業の経営者の場合、所得額よりも事業の売上高が重視されます。このことは逆に、所得税対策のために所得を非常に少なくしている場合でも、売上高が多ければ事業がしっかりしていると評価されます。

(6)連帯保証人の有無とその属性
金融機関によっては、連帯保証人を立てることを条件とするところがあります。確かに望ましいことではありませんが、頭から「それはいやだ」「頼める人がいない」などと即断するのではなく、あらゆる可能性を考えて比較、検討することをお勧めします。

誤解しないようにしていただきたいのですが、これらの条件をすべて満たさないと融資が受けられない、ということではありません。それぞれの金融機関によって、必須条件や重視するポイントが違いますから、これらのことをお尋ねし、すべての条件をテーブルにのせたうえで、適切な金融機関を判断するのです。

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