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任意売却での「配分案」とは

売買価格について、売り手と買い手が合意して契約を結べば取引が成立するはずですが、任意売却の場合は債権者の同意という高いハードルがあります。

通常は、あらかじめ債権者が売出価格を設定するケースが多いのですが、最終的な同意を得るためには、売買価格だけでなく「配分」が問題になります。任意売却の場合、売却に要する費用を売買代金の中から支払い、残った代金が返済に当てられることになるので、いくらで売買されるのかということに加えて、売却費用にいくらかかり、それぞれの債権者にいくら返済されることになるのかが注目されます。

そのために、任意売却業者は「配分案」と呼ばれるものを作成し、全債権者に提案します。売買代金のうち、だれがいくら受け取ることになるのかを明らかにした一覧表で、慣れていないと作成がむずかしく、また計算間違いなどをすると、取り返しがつかないこともなりかねない大切な作業です。

一般に任意売却の費用で認められているものは、仲介手数料、抵当権抹消費用、後順位抵当権者へのハンコ代、マンションの滞納管理費・修繕積立金です。また、売主の引越費用も認められるのが通例です。

これらのうち、額が固定のものは簡単なのですが、マンションの滞納管理費などは毎日毎日増えていくものなので、代金決済日が変更になると配分額が変わってきます。また、一番抵当権者の残債務が完済になる場合は、代金決済日が一日遅れるごとに遅延損害金の分だけ一番抵当権者への配分が増え、二番抵当権者への配分が減ることになります。

この計算に電卓を使うのは間違いの元なので、【にんすい】では表計算ソフトを使って、すべて自動化しています。

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