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不動産競売の無剰余取消

「投資用マンションを任意売却したいのですが、残債務の支払のために自宅も売らなければならないのでしょうか?」というご質問がありました。

状況を詳しくお尋ねすると「自宅にも住宅ローンがあり、売却したとしても住宅ローンの残債に満たない」ということがわかりました。

このような場合、自宅のローンの支払いを継続している限り、追い出されることはありません。仮に投資用マンションの債権者が、自宅を差し押さえて競売の申し立てをしたとしても、その売却価格が住宅ローンの残債を上回る見込みがないと、原則としてその競売手続きは取り消されてしまいます。これを「無剰余取消」と言います。

少し考えてみればこれは当たり前のことで、住宅ローンの残債が1000万円あるのに、売却見込み価格が500万円にしかならないとしたら、競売を申し立てた債権者への配当はゼロで、なおかつ住宅ローンの債権者も大損してしまいます。そのようなことがないように、そのような競売手続きは認められていないのです。

「実際に競売にかけてみなければ、いくらで落札されるかわからないじゃないか!」という主張もありえますが、どうしても競売を強行したい場合は、住宅ローンの債権者が絶対に損しないだけの保証金を積んだうえで行わなければなりません。実際には、金融機関がそのようなことをすることはありえません。

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