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持ち家を賃貸に出すと、こんなに価値が下がる

競売の申し立てをされたお客様に、裁判所で評価書のコピーを取得していただきました。評価書とは、裁判所が競売の基準価格を定めるために、不動産鑑定士に鑑定を依頼し、不動産鑑定士がその結果を記した書類です。

それには「積算価格」と「収益価格」が示されていました。とても単純化して言うと、取引事例などから考えられるいわゆる「相場」が積算価格で、買って人に貸し付けた場合に元が取れる価格が収益価格です。

今回のケースでは、収益価格は積算価格の75%ほどでした。そのため、収益価格は、評価額の算定の基準に採用されませんでしたが、このことはなにを意味しているのでしょうか。

まず、買主の立場から見ると、これを人に貸すための賃貸物件として購入するなら、相場の25%引きで買わなければ、割にあわないということです。無理をして高い価格で買えば、元が取れずに損してしまいます。

逆に売主の立場から考えてみましょう。この物件を人に貸すような使い方をすれば、資産価値が25%も下がってしまうことを示しています。

「ローンが払えなくなったら、人に貸せばよい」と、安易に考えてはいけません。賃貸住宅の空室率が20%を超える今の時代、賃貸に出すことはたいへん危険なことなのです。

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