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任意売却物語のアーカイブ

任意売却は円満に問題解決できる

住宅ローンを返済している物件とは別に、ご自宅をお持ちの方から相談がありました。もし任意売却をすると、自宅も取り上げられてしまうのではないか? というご心配をお持ちでした。

法的には、債権者が担保になっていない物件を差し押さえて、競売を申し立てることは可能かもしれませんが、そもそも任意売却とは、担保物件を自ら売却することによって、現時点での最大限の返済を行い、なおも残った債務については、その返済方法を話し合いましょう、というものです。そこには法律(裁判所)は介在しないので、法の物差しを当てて、どうなるか? と占うことは適切ではありません。

社会常識に沿った話し合いが第一義的なものです。生活に必要な居住用財産を問答無用で差押・競売にかけることは、ありえないことと考えて差し支えないでしょう。

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税滞納による不動産の差し押さえ

税金の滞納のため、自宅の差し押さえ通知があったという方からご相談がありました。ずいぶんあわてられているので、よく話を伺ってみると、今日や明日にも家を取り上げられて、つまみ出されるかのように勘違いされていたようです。

多くの場合、税金の滞納による不動産の差し押さえは、登記事項にその事実が記載されるだけで、実生活には支障はありません。差し押さえの登記が行われていると、それを解除しないことにはその物件を処分することができないため、不動産の「売り逃げ」を防止するための措置です。

税滞納が増えれば増えるほど、任意売却がより困難になります。税金が払えていないのに、不動産を所有している意味はほとんどありません。今は大丈夫でも、いつかは取り上げられてしまう運命にあるからです。早く行動を起こしたほうが、精神的にずっと豊かになれます。

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養育費の支払いは、残債務の返済より優先する

任意売却された方のうち、なおも夫婦円満な方は残念ながら少数派です。すでに離婚してしまったか、今から離婚されるという方はたくさんいらっしゃいます。お子さんがいる家庭で離婚した場合、その養育費が問題になりますが、他の負債と異なり、養育費には特別な位置づけが与えられていることを知っておきましょう。

離婚した元配偶者に渡すので、なんとも悔しい気分にもなりますが、それは元配偶者のお金ではなく、お子さんのためのお金です。お子さんの生活がかかっていますから、他の債務と比べてはるかに支払い責任が重いものです。任意売却後の残債務があるからと言って、養育費の支払いが滞っているとしたら、まったくアベコベです。

もちろん、金融機関にとっては、債務者の子どもがどうなろうが知ったことではありませんから「借りたものは返せ」と言ってくるのは当たり前です。しかし、それに唯々諾々と付き従い、なにも言わない子どもを犠牲にしてはいけません。これはご相談でたびたび出てくる問答ですが「どうなるんでしょうか?」ではありません。「あなたがどうするか?」です。

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あわてて引っ越ししないほうがよい

住宅ローンの返済に窮して延滞が始まると、お金を払わずに住み続けていることが悪いことのように思われるのか、あわてて引っ越ししされる方がいらっしゃいます。しかし、それは非常にまずいやり方です。

延滞が開始してから、任意売却を行なって退去するまでには、早くても半年、時間がかかれば1年ぐらいかかるのが普通です。この間、いわばタダで住んでいられるのに、よそに家を借りて引っ越したら、住む家があるのにわざわざ家賃を払って、ふたつ家を持っている状態になります。そんなぜいたくをしている場合ではありません。

債権者にも「借金は返さずに、家賃は払ってるのか」と不愉快に思われますし、任意売却では通常認められる転居費用を求める理由も失います。

また、固定資産税などの税金の滞納がある方が、引っ越ししたことが市町村にわかると、勝手に売却されないように、すかさず不動産を差押えが行われます。そうなると、任意売却交渉がまた一段とむずかくなります。

早すぎる引越しは、周りから疑惑を投げかけられ、実際に不利益を被りかねない危険な行為なのです。

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離婚するなら任意売却

「住宅ローンを払ってもらうのは、離婚するときの条件です。公正証書にもしてあります」

元夫が住宅ローンの支払いができなくなり、任意売却したいと申し出ても、元妻がこう言って応じない、ということがあります。そして、冷静な話し合いが行われないままに競売になってしまい、双方にとって不利な結果に終わるという典型的なパターンのひとつでもあります。

住宅ローンの返済とは、たいへん長期間に渡るものです。どちらか一方が支払うと約束しても、それがずっと継続できる保証はありません。いくら法律でガチガチに固めても、現実の前にはまったく無力です。

また、夫婦の一方が所有者(主債務者)で、もう一方が連帯債務者や連帯保証人になっている場合の離婚は、正しい判断ができないケースがよく見られます。住宅ローン債務の取り扱いを巡って、お互いが相手に債務をなすりつけようとして、最悪の泥沼状態になることがあります。

双方がそれまでの結婚生活と決別する決意をしたなら、その生活の場であった家も、任意売却によって清算すべきです。債務は、家を購入した時からすでに生じていたもので、任意売却によって新たに「残債務」というものが生じるわけではありません。それは元々二人が現に背負っているものであって、離婚してもしなくても、任意売却してもしなくても、その状況は基本的に変わりません。ただ、今まで全然気にしていなかったことに、気づいてしまっただけのことなのです。

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持ち家を賃貸に出すと、こんなに価値が下がる

競売の申し立てをされたお客様に、裁判所で評価書のコピーを取得していただきました。評価書とは、裁判所が競売の基準価格を定めるために、不動産鑑定士に鑑定を依頼し、不動産鑑定士がその結果を記した書類です。

それには「積算価格」と「収益価格」が示されていました。とても単純化して言うと、取引事例などから考えられるいわゆる「相場」が積算価格で、買って人に貸し付けた場合に元が取れる価格が収益価格です。

今回のケースでは、収益価格は積算価格の75%ほどでした。そのため、収益価格は、評価額の算定の基準に採用されませんでしたが、このことはなにを意味しているのでしょうか。

まず、買主の立場から見ると、これを人に貸すための賃貸物件として購入するなら、相場の25%引きで買わなければ、割にあわないということです。無理をして高い価格で買えば、元が取れずに損してしまいます。

逆に売主の立場から考えてみましょう。この物件を人に貸すような使い方をすれば、資産価値が25%も下がってしまうことを示しています。

「ローンが払えなくなったら、人に貸せばよい」と、安易に考えてはいけません。賃貸住宅の空室率が20%を超える今の時代、賃貸に出すことはたいへん危険なことなのです。

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債権者との直接交渉は避ける

任意売却業者に任意売却を依頼した場合、それ以後の金融機関との交渉は業者に任せ、売主(債務者)が金融機関との直接交渉することは差し控えましょう。

任意売却は、基本的には債務者と債権者の利害が対立するものではありませんが、守るべき個人情報や機密事項もあります。直接交渉をすることで、秘密にしておくべきことをうっかりしゃべってしまうことがありえます。個人情報が最も漏れやすいのは、実はご本人の口からなのです。

交渉事では、全体のストーリーを組み立て、シナリオを考えます。相手がこう来たらこう返す、あー来たらあーする、とあらかじめ考えておいたうえで交渉しますが、もし「債務者の方は、そのようなことはおっしゃってませんでしたがね・・・」という反論をされると、用意しておいたシナリオが崩れかねません。実際になにかを言った言わないは関係なく、直接交渉を行ったことによって、そのような反論の余地を与えてしまうことになるのです。

任意売却を業者に依頼したのであれば、任意売却交渉はその業者に任せましょう。業者が信頼できないのであれば、信頼できる業者を見つけるべきで、自身が交渉に乗り込んでいっても、いい結果は得られません。

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税金を滞納すると不動産が差押えられる

住宅ローンの返済が厳しくなってくると、固定資産税などの税金も滞納されている方が少なくありません。税滞納が長期間に及んだり、滞納税額がかなり大きくなったりすると、不動産の差押を受けることがあります。

抵当権が設定されていない不動産であれば、公売によって強制的に売却することが可能ですが、納税者がまだ多額の住宅ローンを抱えている場合は、まず公売にかけることはできません。そのような不動産差押の場合、その事実が登記簿に記載されるだけで、日常生活にはまったく影響がない場合がほとんどです。

「では、税金を滞納していてもずっと住み続けていられるの?」と思われるかもしれませんが、そのような方は今後住宅ローンをどうされるおつもりでしょうか。

税金のみならず、住宅ローンも払えなくなれば、家を売却しなければなりません。家を売るためには、差押解除をしてもらわなければならず、そのためには納税が求められることになるでしょう。

家を売らなくてもいいように、税金は滞納しつつも住宅ローンだけは払い続けた場合、どうなるでしょうか。住宅ローンを払い続けて、ついに払い終える日がやってきたとしたら、今度こそ公売にかけることができます。住宅ローンを払い終えた日が、家を手放さざるを得ない日になるのであれば、これからせっせせっせと住宅ローンを返済していくことになんの意味があるでしょうか。

つまり、税金の滞納を放置していると任意売却が困難になり、競売による決着が避けられなくなるかもしれない、とても危険な行為です。今はちっとも痛くないようでも、どんどん体が蝕まれている末期がんのようなものです。どう転んでも、一括では支払いができないほどに溜まってしまったら、もう一刻の猶予もないと考えるべきです。ただちに任意売却を検討しましょう。

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任意売却に1年かかることもある

任意売却のプロセスは、一般の方から見れば、実にゆっくり進みます。たとえば、窓口銀行を経由して住宅金融支援機構に任意売却を申し出た後、その任意売却の手続きは、窓口銀行→住宅金融支援機構→債権回収会社と渡っていくことになります。任意売却の申し出から販売開始になるまでには、ゆうに3ヶ月はかかることがほとんどです。

まだ一度も住宅ローンを延滞していない人が、任意売却することを決めた場合、期限の利益の喪失まで6ヶ月、申し出から販売開始までに3ヶ月、販売開始から成約するまでに3ヶ月かかったとすると、合計12ヶ月。任意売却するぞと決めても、それから1年かそれ以上はかかることも珍しくありません。

それまでは、言わばタダで住んでいられるわけですから、その間にできるだけ貯金をするように努力してください。「タダで住んでいる」ということを心苦しく思われるのか、あわてて引越ししようとする方もいますが、それはやめましょう。家賃がもったいないですし、金融機関をはじめ、関係者の心証もあまりよくありません。持ち家があるのに、それを空き家にして、さらにお金を出して家を借りようというのですから、とてもぜいたくな暮らしぶりを周りに見せつけることになります。

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過酷な税金の取り立て

ローンの延滞は決してしないのに、税金の滞納は平気な方がいらっしゃいます。「役所なんだから、厳しい取り立てなどないだろう」と高をくくっているのかもしれませんが、それは大間違いです。税金の取り立てには「税負担の公平性」という錦の御旗があり、少々どころか、かなり手荒いことをしても容認される面があります。その厳しさは、消費者金融など足元にもおよびません。

数年前、NHKで税金の取り立て現場をとりあげていたことがありました。税滞納者の自宅をガサ入れし、貯金箱の蓋を勝手に開けて数枚のお札を見つけて「これはなに? お金あるじゃないですかっ!」と取り上げるシーンなどがありました。そのような暴力的とも言える取り立ては、銀行はもちろんサラ金もできませんが、それが可能なのが税務署や税務課の職員なのです。

私はそれを見て、ずいぶんひどいことをするもんだな~ と思いましたが、その番組のトーンは、税を滞納する悪い人たちと懸命に格闘する市職員たちの奮闘ぶりとして、好意的に描かれていました。今でもNHKのホームページで紹介されていますので、ご覧になってみてください。

http://www.nhk.or.jp/u29design/zukan/253/top.html

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