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不動産競売の無剰余取消

「投資用マンションを任意売却したいのですが、残債務の支払のために自宅も売らなければならないのでしょうか?」というご質問がありました。

状況を詳しくお尋ねすると「自宅にも住宅ローンがあり、売却したとしても住宅ローンの残債に満たない」ということがわかりました。

このような場合、自宅のローンの支払いを継続している限り、追い出されることはありません。仮に投資用マンションの債権者が、自宅を差し押さえて競売の申し立てをしたとしても、その売却価格が住宅ローンの残債を上回る見込みがないと、原則としてその競売手続きは取り消されてしまいます。これを「無剰余取消」と言います。

少し考えてみればこれは当たり前のことで、住宅ローンの残債が1000万円あるのに、売却見込み価格が500万円にしかならないとしたら、競売を申し立てた債権者への配当はゼロで、なおかつ住宅ローンの債権者も大損してしまいます。そのようなことがないように、そのような競売手続きは認められていないのです。

「実際に競売にかけてみなければ、いくらで落札されるかわからないじゃないか!」という主張もありえますが、どうしても競売を強行したい場合は、住宅ローンの債権者が絶対に損しないだけの保証金を積んだうえで行わなければなりません。実際には、金融機関がそのようなことをすることはありえません。

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固都税精算金の起算日

固定資産税・都市計画税(以下、固都税と略)は、毎年1月1日現在の所有者に対して課税されます。したがって、仮に1月2日に所有権を移転したとしても、元の所有者が1年分を支払わなければならないのが法律です。

しかし、それではあまりに不公平なので、売主と買主の間で按分して精算することが商習慣となっています。所有権を移転する前日までを売主が、所有権を移転する日以降を買主が負担することとし、年税額を日割りで按分して、買主がその負担分を納税義務者である売主に現金でお渡しいただきます。

では、8月1日に所有権を移転するとなると、売主と買主でどう按分するのでしょうか。その計算を始める前に、決めておかなくてはいけないことがあります。それは、1年の始まりと終わりをいつにするか。つまり按分における「起算日」です。これは地域によって商習慣が異なり、東日本では1月1日を、西日本では4月1日を起算日としている場合が多く見られます。

今までの経験から、4月1日を起算日とする地域は、愛媛を除く富山・岐阜・愛知までの西日本、愛媛と新潟・長野・静岡以東の東日本は1月1日と推定しています(誤りや当てはまらない例外があれば、ぜひご指摘ください)。

1月1日を起算日とし、8月1日に所有権を移転したとすると、1月1日から7月31日までが売主負担、8月1日から12月31日までが買主負担ということになりますが、4月1日起算の場合だと、4月1日から7月31日までが売主負担、8月1日から翌年の3月31日までが買主負担ということになります。年間税額が36万5千円だとすると、1月1日起算の買主負担額は153日分の15万3千円ですが、4月1日起算だと243日分の24万3千円になります。これはちょっとバカにならない違いですね。

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登記済証とは

登記済証とは、その不動産の所有権を取得し、それを登記した際に登記所(法務局)がその所有者に交付する書面です。一般に「権利証」と呼ばれています。

登記済証を持っているからといってその所有権者になるわけではなく、それを失ったからといって所有権をも失うわけではありません。かといって、あってもなくてもいいような、どうでもいい書類ではありません。

不動産はたいへん高価なものですから、取引にあたっては本当の所有者であることを確認する必要があります。山田太郎さんが山田太郎名義の不動産を売ると言っても、ひょっとしたら同姓同名の別人かもしれません。お金を払って買ったと思ったら、真の所有者は別人だった・・・ということになってはたいへんです。

売主の山田太郎さんが、山田太郎さん名義の登記済証を持っているのであれば、それは正当な所有権者であると考えられ、所有権移転の手続きもスムーズに行われますが、もし登記済証がなかったら、真の所有者であることを確認するための手続きが必要になります。

その確認手続きの方法はいくつかありますが、もっとも一般的に行われているのは、司法書士が本人確認を行い、そのことを示す書類を作成していただくという方法です。それには、それなりの手間と報酬が必要になりますので、登記済証を紛失すると高くつきます。大切に保管してください。

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戸籍の附票と住民票

不動産の登記簿には、所有者の名前とその住所が登記されていますが、登記住所と現住所が異なる場合は、住所変更登記を行ってからでないと所有権移転などの他の登記ができません。

そして、住所変更登記を行うためには、登記されている所有者と同一人物であることの証明が必要です。東京に住む佐藤さんが、鹿児島にある佐藤さん名義の土地を売ろうとしても、果たして同一人物かどうかがわかりません。これを証明するために、戸籍の附票か住民票を用意します。

住民票には、現在の住所と前の住所が記載されています。東京の佐藤さんの前住所が、鹿児島の土地に登記されている佐藤さんの住所と同じであれば、同一人物であることがわかりますので、これ1枚を用意すれば住所変更登記を行うことができます。しかし、鹿児島から札幌に移った後に、東京に引っ越してきたとしたら、住民票の前の住所は札幌になっていて、これだけでは鹿児島の佐藤さんと同一人物であるかどうかがわかりません。

この場合は、札幌の「住民票の除票」を取得します。住民票の除票には、そこでの住所と前と後の住所が記載されています。この除票から「鹿児島から札幌に引っ越してきた佐藤さんが、後に東京に引っ越した」という事実がわかります。

住所移転が多いと、必要な住民票の除票が増え、手間も手数料もかかります。1回の転居だけなら住民票でも構いませんが、複数回転居している場合は、住民票ではなく「戸籍の附票」を取得しましょう。戸籍の附票には、その戸籍での住所の履歴がすべて記録されていますので、何回引っ越ししていてもこれ1枚で済みます。また、取得する手数料も住民票と同額です。

ならば住民票など一切使わずに、いつでも戸籍の附票を使用すればよいようなものですが、戸籍の附票には唯一のデメリットがあります。それは本籍地でしか取得できないことです。住民票の除票も、今住んでいないところで取得しなければなりませんからその手間はほぼ同じですが、ほとんどが住民票1枚で片付くケース(転居が1回のみ)が多いので、馴染みのないものを取得するように促すより、まずは住民票を取得するように指示する司法書士が多いでしょう。

「現在の住所地が本籍地」または「複数回転居している」のであれば戸籍の附票を取得し「本籍地が遠隔地」かつ「1回しか転居していない」場合は住民票を取得しましょう。

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住宅ローン代行手数料とは

任意売却の電話無料相談に、時に任意売却とは関係のない不動産取引に関するご相談をお受けすることがあります。これもご信頼いただいているゆえと自負し、わかる範囲で対応させていただいております。

昨日あったご相談は、不動産の購入にあたり、宅建業者から「住宅ローン代行手数料」というものを請求されているが、それは支払わなければならないのか? というものでした。「住宅ローン斡旋手数料」や「住宅ローン事務手数料」と呼ばれることもあるこの手数料は、たいへん不明瞭でしばしば問題になるものです。

住宅ローンの申込をする際、申込用紙を準備したり、物件資料などの金融機関が要求する書類を揃える手数料と考えられますが、法的な規制があるわけではなく、基本的には当事者間で同意するかしないかの問題です。

昨日のご相談例では、大阪にお住まいの方が20万円を請求されたとのこと。手数料としては法外な金額と考えられますが、物件の売主が当該宅建業者であるなら、はじめから売買代金に20万円をのせておけば同じことになってしまうので、現実にはあまり争ってもしかたないかもしれません。

そのご相談があってから数時間後、ほぼ同じ内容のご相談が再びありました。あまりに似ていたため「あれ? 昼間もお電話いただきませんでしたか?」などと失礼なことを申し上げてしまったのですが、具体的な中身をお尋ねしたところ、今度は兵庫県にお住まいの方で50万円を請求されたそうです。さらにすごい金額です。

現状では、納得できないなら購入を取りやめる、という対抗策しかなさそうですが、もしすでに売買契約が成立していたら、問題がやっかいになります。手付金を返す・返さないという話になったり、重要事項説明でその点の説明をちゃんと受けた・受けていない、という争いになったりするかもしれません。そこまで行くと、もはや弁護士に相談するレベルかと思います。

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重要事項説明書とは

不動産の売買を行う際、売買契約を結ぶ前に、その販売業者や仲介業者は「重要事項説明」を行うことが義務付けられています。不動産の取引はたいへん高額ですし、多くの方にとっては未経験である場合が多いでしょう。内容を十分理解しないままに取引を行われることがないように、その不動産がどのような物件なのか、どのような取引条件なのか、宅建業者から詳しい説明を受けることになっています。

任意売却のご依頼をいただく際、その物件を購入された時の「重要事項説明書」をご用意いただくようにお願いしています。それをご用意いただくことで、売却を希望される対象物件を特定することと、その物件の概略を知ることができるからです。

重要事項説明は宅建業者の義務ですから「重要事項説明など聞いていない」「重要事項説明書など受け取っていない」といったことはほぼありえません。例外があるとすれば、民間業者ではない市町村などの公的機関が宅地開発を行い、そこから直接不動産を購入したような場合です。

マンションや建売一戸建を購入した場合は、土地と建物の両方の重要事項説明が行われていますが、土地だけを購入して建物は後から建てた場合は、土地の重要事項説明書だけがお手元にあるはずです。

重要事項説明と売買契約は、続けて行われることがほとんどですから、重要事項説明書と売買契約書もたいていいっしょに保管されています。売買契約書を探してみれば、それに近いところにある重要事項説明書が見つかると思います。

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任意売却の意思確認

保証会社の代位弁済が行われた後、まず弊社は「お客様から任意売却の依頼を受けた」と債権者の担当者に連絡します。すると、その担当者から言われることは100%決まっています。「ご本人から直接その旨をご連絡ください。そうでなければ、なにもお話しすることができません」

業者が依頼を受けたと言っていても、それが本当かどうか本人の意思確認をしなければ、交渉が開始できないのは当然です。それがわかっているのであれば、先にご本人から電話をしていただけばよいようなものですが、お客様はなにをどう話していいのかわからず、戸惑ってしまうことが考えられますから、先にこちらから連絡をとっておき、お話のレールを敷いておくわけです。

ここに至るまで、半年以上住宅ローンを延滞して、数多くの督促状や催告書を受け取り、それで告げられたことを履行せずにきたわけですから、債権者と話をすればいったいなにを言われるのだろうかと不安になるのもしかたありません。

しかし、保証会社やその業務委託を受けた債権回収会社の担当者の多くは、ネチネチと意地悪なことを言ったりはしません。「にんすいに任意売却の依頼をしたので、そちらと話を進めてください」と伝えれば、それで終わりです。「本人意思確認」という名の、お決まりの儀式のようなものです。

先方からは、任意売却についてのいろいろな説明があるかもしれませんが、はいはいと聞いておいてください。そのほとんどは、弊社からの説明を受けて、すでにご存じのことばかりでしょう。

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期限の利益の放棄とは

ローン契約とは、まとまったお金を借りて、一定の期間に分割して返済していく約束です。貸しているほうが「ちょっと都合が悪くなったので、前倒しで返済してくれ」と言うことはできません。借りているほうには、約束の期限まで返済を待ってもらう権利があります。これを「期限の利益」と言います。

期限の利益の放棄とは、その返済を待ってもらう権利を放棄することです。任意売却を実行したい場合、この権利を放棄する場合があります。払えるはずもない残債務全額を請求されるために、わざわざ返済を待ってもらう権利を放棄する? なんのことか、さっぱりわかりませんね。少々ややこしいお話ですが、じっくりご説明します。

ローンの返済に困って、銀行の窓口で「任意売却したい」と申し出たら、銀行の担当者の答えは決まっています。「ローン残額すべてを返済していただけるのでしたら、ご自由に売却していただいて結構です」

そこで「全額返済はできないので任意売却にしたい。全額返済できない場合は任意売却すればよいと聞いた」などと言っても、まったく話は通りません。ローン残高1000万円、月々10万円の支払いで3ヶ月延滞したとすると、銀行は30万円の取り立てを行いますが、残りの970万円はまだ期限の利益が守られていますから、銀行には請求権がありません。ですから、銀行側から家を売れとは言ってませんし、勝手に売るなら全額返済してください、という理屈です。

任意売却の話は、期限の利益を失い、全額返済しなければならない状態になってから、初めて交渉のテーブルにのります。一般的な住宅ローンでは、6ヶ月延滞すると期限の利益を喪失し、残債全額を耳を揃えて返済するように請求されます。数千万円の請求を受けてびっくりされる方が多いのですが、実はそれを受け取らないことには、任意売却の話を切り出すことはできないのです。6ヶ月が経たないと任意売却の話ができないわけですから、その間はローンの返済を停止したまま、時が経つのを待ちます。

その物件に居住中であれば、住み続けた状態のまま、のんびりと6ヶ月が経過するのを待っていればいいのですが、すでに引っ越して空家になっている場合、そのまま置いておいても、まったくメリットがありません。その場合は、自ら期限の利益を放棄するので全額一括請求してください、と求めます。そうすることで、早く任意売却交渉に入ることができます。

ただし、数年前までは銀行担当者に事情を説明すれば、そのような取扱をしてくれる場合がほとんどでしたが、昨年ぐらいから拒否されるケースが増えてきています。「6ヶ月が経過しないと、保証会社に代位弁済請求できない」などと、どうにでもなるようなつまらない理由で突っぱねられても、こちらとしてはどうしようもありません。そうなれば、ボーッと6ヶ月が経過するのを待たなければなりません。

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犯罪収益移転防止法の改正

犯罪収益移転防止法が改正され、2013年4月1日より施行されます。それにより、不動産の売買に関わる売主、買主の確認事項が増えるため、弊社ではお客様にご記入いただく「ご相談受付票」の改定を行いました。

売買契約の当事者が個人の方の場合は「氏名」「住所」「生年月日」「取引を行う目的」「職業」を、法人の場合は「名称」「所在地」「取引を行う目的」「事業内容」に加えて、その法人の実質的支配者の「氏名」「住所」「生年月日」をお伺いいたします。

個人の方が任意売却を行う場合、取引を行う目的は明白ですから、従来との変更点は職業をお尋ねするようになったぐらいのことですが、法人が取引される際に確認しなければならない事項がかなり増えることになります。ご協力くださいますようお願い申し上げます。

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不在者財産管理人とは

住宅ローンの返済ができなくなり、思いつめた挙句にローンも家も放り出して、どこかに行ってしまった・・・ということがあります。所有権者がいなければ、任意売却手続きを行うことができず、残された家族や連帯保証人にとっては、たいへん迷惑な話です。

そのような場合、家庭裁判所に「不在者財産管理人」の選任を申し立て、そのうえで必要な手続きを行えば、任意売却が可能な場合もあります。とはいえ、裁判所の手続きには一定の時間がかかりますので、すでに競売手続きが進行していたりすると、任意売却にたどり着くまでの時間的な余裕がないことも考えられます。

もっとも、不在者財産管理人についてのお尋ねをされる方の中には、頭から所有権者が見つからないものと決めつけていて、探す努力をまったくされていない場合があります。「携帯の番号がわからないから」というような理由だけで、もう見つからないとさじを投げてはいけません。

不在者財産管理人選任の申し立てには、不在の事実を証明する書類が必要ですから、まずは住民票あるいは戸籍の附票を取得し、現在の住所地を訪問して、そこに居住していないことを確認してください。意外と、それであっさり見つかるということも多いのです。

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