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業者選びのアーカイブ

にんすいでは「むずかしいですね」は禁句です

人になにかを相談したとき「うーん、それはむずかしいですね」と言われたことはないでしょうか。この「むずかしい」という言葉には、二通りの解釈があります。

(1)無理です
(2)私にはわかりません

そう言われたとしたら、どちらの意味かはわかりません。無理なら無理と言ってくれたらいいけど「むずかしい」と言われる。でも「わからない」と言えなくて、そう言っているだけの可能性もある・・・それではどうしていいのかわかりません。逆に言うと、そこを峻別するのが任意売却業者を選ぶポイントかもしれない・・・と、任意売却業者である自分自身が気づきました。そこで宣言します。

にんすいでは「それはむずかしいですね」とは決して申しません。

「無理なことは無理」「わからないことはわからない」 それがはっきり言えなければ、お尋ねの方の疑問にお答えすることはできません。

ただし、無理なお話を強硬に質問されたら、ついこちらも弱気になって「うーん、それはむずかしいですねぇ」と言ってしまうかもしれません。そのときは「今、ひょっとして『むずかしい』と言いました?」とご指摘ください。気を取り直して、直ちに「それはまず無理です」と訂正いたします。

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電話でじっくりご説明します

「任意売却の相談で、他の会社に電話したところ、『ご自宅までお伺いします』と言われました」

他の業者からこのような説明を受けた・・・というお話を伺うことはしばしばありますが、他社の対応のしかたを教えていただいたのは、昨日のご相談が初めてでした。

会社それぞれにやり方があると思いますが、にんすいでは原則として、ご相談でご自宅までお伺いすることはしていません。お伺いすることは、物件調査も兼ねて行えるメリットがありますが、ご相談の段階では任意売却のご依頼をいただけるかどうか不明ですし、移動中は他の方からのご相談をお受けすることがむずかしくなるのが、なんといっても一番の問題です。

任意売却のご説明は、じっくりお話ししますので、電話だけでも十分可能です。ただし、お客様によっては、実際に会って話をしないと信頼できる業者かどうかわからない、とご心配になる方もいらっしゃるでしょう。その場合はご足労をおかけしますが、弊社オフィスまでおいでいただけますようお願い申し上げます。

ただし、お身体が不自由であったり、小さいお子様がいらっしゃるなどの事情でおでかけになるのがむずかしい場合は、お伺いしてのご相談もお受けいたします。その他にも、困難なご事情がある場合は遠慮なくご相談ください。

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任意売却は、数多くの業者に当たるべし

「他の業者にも話を聞いたのですが、どこも違うことを言っていました。5社あれば、答えも5通り、という感じです」

任意売却のご相談がひと通り終わった後、お客様からこのようなたいへん貴重な情報をいただきました。他社の回答例をかいつまんで教えていただくと、中には素人でもそんなのおかしいだろ?とわかるような、とんでもない回答もありました。

質問サイトの回答を見ていても、トンチンカンなコメントを見る機会も多く、任意売却に関する間違った情報が氾濫しています。その中にあって、いくら弊社は正しいですと主張したところで、それをどこも同様に言うわけで、何の説得力もありません。

このような状況で適切な業者選びをするには、いろいろな業者から話を聞き、ご自身が納得できるアドバイスのできる業者を見つけるしかないのではないでしょうか。

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「引っ越し代」のカラクリ(3)

売買代金とは別に、買主に便宜を図っていただくことを(不正規の)「引っ越し代」と呼びます。経済的に困窮して任意売却に至った売主にしてみれば、たとえわずかでも現金を確保したいと考えるのが人情です。「引っ越し代として、×××万円をお約束」と言われれば、それに期待を寄せるのは無理からぬことかも知れません。

しかし、これにはいくつかの問題点があります。

まず、自己破産をされる方は、このような「引っ越し代」を受け取ることはできません。債権者に害を与え、財産を隠し、あるいは特定の債権者に特別利益を与えることにつながり、免責不許可事由になりえます。

そして最大の問題点は、売買条件が硬直化することです。ひとたび特定の金額を約束した任意売却業者は、物件の購入希望者が現れても、あらかじめ別途必要になる「引っ越し代」を明示し、買主がその要求額すべての支払いができない場合は、業者はその売買契約を断ることになります。そのうえ、そのような購入希望者が現れたこと自身も、売主には報告しないでしょう。もし報告すれば「当初の約束と違う話を持ってきた」と言われかねませんから、それもやむを得ないでしょう。

しかし、その「引っ越し代」がなければ、任意売却そのものが成立しないということであれば、それもやむを得ない面がありますが、引っ越し代を約束したという業者の都合で売買契約を断るとすれば、それは本末転倒ではないでしょうか。

任意売却は、売買条件が整うまで売りに出しておけばいいというものではありません。時間的な制約があり、タイムオーバーになると競売に移行してしまいます。せっかく購入希望者がいたのに、みすみす売却チャンスを失ってしまう可能性があります。

つまり、引っ越し代の約束をするということは、実は任意売却業者がリスクを負ってくれるのではなく、売主自身が非常に危ない綱渡りに挑むことに他ならないのです。

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「引っ越し代」のカラクリ(2)

「引っ越し代」には2種類があり、債権者が認める正規のものと、債権者には伝えない不正規のものがあります。不正規のものは、文字通りに引越しに要する費用のことを指すのではなく、物件の買主が売主に、売買代金とは別に支払う金員のことを指します。

買主が、なぜ売買代金とは別に、余分なお金を支払わなければならないのでしょうか。また、なぜそんな話に同意してくれるのでしょうか。それを理解するために、このようなケースを想定してみましょう。

任意売却物件の抵当権者が複数いる場合、売却代金をどう配分するかが話し合われます。売却代金が1番抵当権者(以下、単に1番)の残債額にも満たない場合は、2番抵当権者(以下、2番)以降はすべて抵当権抹消応諾料(ハンコ代)だけになりますが、この金額をめぐってもめたとしましょう。

たとえば、1番は「30万円までならハンコ代を認める」と言っているのにたいし、2番が「50万円以上でなければハンコを押さない」(=任意売却に応じない)という姿勢をとったとします。これをバカ正直な任意売却業者が「1番が30万円までしか認めないと言ってます」あるいは「2番が50万円くれと言ってます」とそれぞれの相手に伝えても、引いたほうが負けになってしまいますので、意地と意地(内規と内規)がぶつかり合ってどうにも動きません。差額の20万円の溝が埋まらないままでは、任意売却が不成立になってしまいます。

その溝を埋めるもっとも簡単な方法は、売主が差額の20万円を用意して、1番が認めるハンコ代と合わせて、2番が要求する金額50万円を確保することです。この20万円を確保するために、住宅ローンの延滞中に積み立てた貯金を切り崩す、親戚から借りるなどが考えられます。そうしてでも競売を回避するほうが得策なので、それもやむを得ません。

しかし、そのような方策もとれない場合、どうしようもないでしょうか。もうひとつ、もう一方の当事者である買主に相談してみる・・・という方法があります。

買主にすれば、数千万円の買い物をしようとしているときに、わずか20万円足りないために手に入れられなくなるというのであれば、それぐらい出してあげようと考えるのが自然です。このようにして、買主に便宜してもらうお金のことを「引っ越し代」と呼ぶわけです。

ここまでで「引っ越し代として、×××万円をお約束」という謳い文句の意味が見えてきたでしょうか。任意売却に必要か不要かとは関係なく、初めからその金額を決めて、売買代金とは別に買主に払っていただこうと決め込んでいるにすぎません。

このような手法は、にんすいは適切ではないと考えています。これにはどのような問題点があるのでしょうか。引き続き「引っ越し代」のカラクリ(3)をご覧ください。

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「引っ越し代」のカラクリ(1)

「引っ越し代として、×××万円をお約束」という謳い文句で宣伝している任意売却業者があります。これを特殊なノウハウを持つ辣腕業者と見るか、客寄せのための詐欺的営業トークと見るか、みなさんはどうお考えになるでしょうか。

もし、にんすいが「その業者と同じように引っ越し代を約束できるか?」と問われれば、そのしくみそのものは承知しているので、やろうと思えばできます。しかし、それを実行することは、必ずしもお客様のためになりませんので、事前に金額をお約束することはしていません。

事前に引っ越し代の金額を明言する業者がいる一方で、明言しなくてもお任せくださいと申し上げても、そんなものは信用できないと思われるのは当然のことです。このカラクリをちゃんと説明している任意売却業者は他にいないと思いますので、公明正大を旨とするにんすいには、それを説明する責任があるでしょう。

任意売却の世界で「引っ越し代」と呼ばれるものには、2種類があります。

ひとつは、債権者が認める引っ越し代です。売却代金が完済に至らない場合、代金のすべてを債権者に持っていかれても文句は言えないのですが、売買契約が成立したとしても、現実に引っ越しする費用がない場合、スムーズに物件の受け渡しができません。そこで、債権者が回収する資金の中から、引っ越し代を用意していただきます。これが、いわば「正規」の引っ越し代です。

そしてもうひとつは、名目はどうであれ、物件を購入する買主に売買代金以外の金員を支払っていただくケースです。いわば、この「不正規」の引っ越し代は法的な位置づけがむずかしいので、ほとんどの弁護士や司法書士の先生はこれを認めず、ご自身が関与することは避けられると思います(違っていたらご指摘ください。訂正いたします)。

しかし、そもそも「なぜ、買主が売買代金以外に不必要なお金を払うの?」と疑問を持たれることでしょう。その解説は別稿に譲るとして、ここではまず「2種類の引っ越し代」があることを押さえてください。

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