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残債務の返済方法は自分が決める

「任意売却後の残債務の返済について、契約を新たに結ぶのでしょうか？」というご質問がありました。

残債務の返済方法は、原則として債務者が自己申告します。特に「契約書」のような、双方が記名・捺印するような文書を取り交わすことはありません。どのように返済するかは債務者の返済余力次第で、返済余力がない場合は「当面、支払うことは困難です」と回答される方も少なくありません。

返済余力が充分あると思われるのに、まったく返済する意志が見られないとなると、任意売却そのものが成立しないこともありえます。きちんと説明がつく意志表明を行うことが求められます。どのように回答すればよいかは、適切なアドバイスを得て行うべきです。

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債務免除は珍しいことではありません

質問サイトで、任意売却後の残債務が返済できないというお悩みについて「自己破産してもよいし、債務免除をお願いしてもよい」と回答したところ、他の回答者から「債務免除などありえない」というコメントがつきました。

ありえるかありえないかを確かめるために、まずgoogleなどの検索サイトで「債務免除」で検索してみてください。２万件以上がヒットします。そのうちのひとつに国税庁のページがあり、それを見てみると「債務免除益」の取り扱いを定めています。つまり、現実にそのようなことが行われているので、そのような言葉があり、その税務上の取り扱いまで定められているのです。

それを否定する人たちは、おそらく「債務免除してください」と言えば「はい、わかりました。お支払いはもう結構です」というやりとりを想像しているのでしょう。それは確かにありえません。実際の現場を知らない人では、そのような想像しかできないのもしかたないでしょう。

では、どのように行われるのか。まず、遅延損害金の免除はごく当たり前に行われています。また、一部を返済することを条件にして、残余の債務を免除してもらうケースもあります。そのような妥協案を受け入れるかどうかは相手次第。こうすれば必ずそうなる、というものではありません。

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持ち家があっても生活保護は受給できる

生活保護を受給している人は、生活保護費で借金（ローン）の返済を行ってはいけません。これは住宅ローンに限らず、カードローンなどの借金にも当てはまります。もしそのようなことが認められるのであれば、生活保護を必要としている人から金貸しがお金を巻き上げることになってしまうからです。そのことから、持ち家がある方の場合は、その物件の売却と自己破産の手続きをとることを強く勧められます。

このことをとらえて「持ち家があると、生活保護が受けられない」と機械的に解釈している方が少なからずいらっしゃいます。しかし、そんなことはありません。生活保護は、あくまで生活の実態が問題であって、持ち家の有無などの形式的な基準で足切りすることはできません。

ローンの返済をすることに問題があるのですから、任意売却の手続きに入り、現に住宅ローンの返済が行われておらず、住居を失うことが予定されているのであれば、生活保護申請を拒否する理由はありません。それらを証明する書類を準備したうえで、生活保護の申請を行うとよいでしょう。

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任意売却業者の選び方

「もうどうしたらいいのかわからなくて、何を信じていいのか・・・」

お尋ねがあったので一所懸命説明しているのに、面と向かってそれはないでしょう〜　と言いたくなるところではありますが、ネットにはさまざまな情報があふれていて、任意売却業者をどう選んだらいいのか迷うのは無理のないことかもしれません。「こんな甘い言葉に騙されてはいけません」などと書いてあるページもあるので、前向きなお話がすべてその甘い言葉かもしれない、と思えてきます。

どのような業者を選んだらいいか？　という問いにたいしては、弊社を！と言っても説得力がないので、次のようにお答えしています。

(1)質問にたいする回答が明確な業者
質問にたいして「むずかしい」を連発する業者は、その質問に関する経験がない証拠です。Yes/Noがはっきり言える業者のほうが確かです。ただし、どこの世界でも、なんでもかんでもYesと答えるお調子者もいますので、必ずNoになるはずの質問も用意しておくとよいでしょう。

(2)今、そして次に、なにをすべきかが明確な業者
解決のシナリオが見えていれば、今なにをすべきかがすぐにわかるはずです。それがあいまいだと、すべてが「出たとこ勝負」になります。交渉相手はまちまちですし、どうなるかは断言できないことは多々あります。しかし、それは結果がそうなのであって、少なくとも今何をすべきか、ははっきり説明することができなければなりません。

(3)情報管理がしっかりしている業者
経験豊富な業者は、当然顧客数が多いので、一つひとつの案件をすべて覚えておくことはできません。そこで、顧客の情報管理がきちんとできていないと、案件放置などの問題が生じるおそれがあります。担当者の人柄は重要ですが、その記憶力はあまり問題ではありません。むしろ、個人の記憶力に頼っているとかえってトラブルが生じやすいのです。

(4)チャレンジ精神がある業者
任意売却は基本的に話し合いの世界なので、法律で定められているかのように、すべてががんじがらめに決まっているわけではありません。過去に例があれば参考にはなりますが、それが永久不変の絶対的なものではなく、本当のところは実際に当たってみなければわかりません。また、金融機関の方針変更の可能性もゼロではありません。たとえば、UR都市機構（都市再生機構）は、すべての案件を競売によって処理し、任意売却を受けないことで有名なところですが、にんすいでは初めからあきらめず、ダメモトでもその都度当たってみることにしています。

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任意売却業者は自分で選ぶ

任意売却は、ご自身で仲介業者を選定するのが基本です。そのような業者を知らず、依頼するあてがなければ、金融機関が業者を紹介してくれることもあります。ただし、業者との信頼関係を考えれば、ご自身で選定されるに越したことはありません。

以前、任意売却の相談電話で、唖然とするようなことを言われたことがあります。「業者を自分で選定するより、金融機関が紹介する業者に依頼したほうが、下手なことはできないはずなので安心」とおっしゃるのです。これには「どんだけ金融機関を信用してんの？」と呆れ果てました。

任意売却業者がどこでどんな失敗をしようが、金融機関の担当者としては自分の責任にならなければいいのです。相手に任せっきりにしておけば、責任を取ってもらえると思ったら大間違いです。

また、金融機関の言うことに逆らうと、不利な立場にならないか？　と心配される方がいらっしゃいますが、そのようなことはありません。もし本当に、言いなりにならないことで不利になることがあるとすれば、言いなりになっても不利にされます。

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全額繰上償還請求とは？

ローン契約とは、まとまったお金を借りて、少しずつ分割払いで返済していく約束のことです。35年ローンで毎月10万円を返済する契約であれば、最後の10万円を返済するのは35年後です。借りた側の立場から言うと、それまで返済を待ってもらう権利があります。お金を貸したほうがいくらお金に困ったからといっても、後から「分割払いはやめて、一括で返済してください」とは言えません。

しかし、月々返済するという約束だったのに、借りた側がそれを守らなかった（つまり、ローンの返済が滞った）場合、約束を守らなかったペナルティとして、待ってもらう権利を失います。このことを「期限の利益の喪失」と言い、期限の利益を喪失すると「残債務全額を今すぐ耳を揃えて返してください」と言われてしまいます。この請求を「全額繰上償還請求」と言います。

金融機関は、自らがこの全額繰上償還請求をした後でないと、任意売却を受け付けません。金融機関がなにかのアクションを起こすためには、後々法律上のトラブルが生じないように、文書による証拠を残しておきます。その手続きが進まないうちは、飛び越えて次に進むわけにはいかないのです。

「あなたはローン契約を守らなかったですよね？」
「私は、いついつまでに返済していただかないと、全額繰上償還請求するって伝えましたよね？」
「実際に、全額繰上償還請求をしましたよね？」
「それでも支払いがなければ、競売等の手続きをとることもあるって伝えましたよね？」

そういうことを一つひとつ念を押すように堅苦しい文書を送って、確かな証拠を残しておき、後になってから「そんな話は聞いていない。知らなかった。認めない」などと言われないようにしているのです。

ですから、そのような形式的な文書を受け取るたびに、びっくりして不安になることはありません。もとより任意売却をされるおつもりなら、全然気にすることはないものばかりです。

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債権回収会社とは

債権回収会社とは、文字通り融資金を回収するための会社、いわば「取り立て屋」です。そう聞くと、サングラスにリーゼント、ほおに古傷があるような人をイメージするかも知れません。しかし、全然そんなところではありません。

もともと債権回収は、弁護士の仕事でした。それではあまりに人手不足で不良債権処理が進まないので、債権回収を民間会社でできるように、弁護士法の特例として作られた法律が「債権管理回収業に関する特別措置法」です。

債権回収会社のことを英語で 「サービサー」と言うので、この法律を「サービサー法」と呼んだりします。また、債権回収会社自身が、社名が長すぎると思うのか、サービサーを自称する場合があります。たとえば、オリックス債権回収株式会社は「オリックス・サービサー」、エム・ユー・フロンティア債権回収株式会社も「MUフロンティアサービサー」（これでも長い！）を自称しています。

任意売却の交渉は、抵当権者から業務委託を受けた債権回収会社と行う場合がほとんどです。「債権回収会社というところから手紙が来た！　恐ろしくて封が開けられない！」「電話番号非通知の電話には絶対に出ない！」という方がいらっしゃいますが、なにもビクビクすることはありません。むしろ、ずっと連絡がつかないと競売にかけるのもやむなし・・・と判断されてしまうかも知れません。

なお、プライバシー保護のため、債権回収会社の発信電話は、番号非通知であることが珍しくありません。任意売却をすると決めたら、堂々と電話に出て「にんすいに任意売却を依頼したので、そちらから連絡させます。担当の方のお名前と連絡先電話番号を教えてください」とおっしゃっていただければ完璧です。


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残債務にも遅延損害金がかかるか

任意売却後に残債務が生じた場合、それにも遅延損害金（延滞損害金）がかかるのが建前です。年率１５％、残債務が1000万円とすると、年間150万円、月当たり12万5千円かかる計算になります。それを聞いて「そんなに払えるわけがない！」と憤慨される方がいらっしゃいます。

また、金融機関の担当者から「ローンの返済を継続しておいたほうが安いですよ」とささやかれてそんな気になり、すでに返済が不可能な状態になっていることを忘れて、無理な返済を続けることを考える方がいらっしゃいます。そうなれば、ますますひどい状況に陥ってしまいます。

そのようなことを考えている方は、建前と現実は異なることを知らなければなりません。憤慨して金融機関にくってかかってもしかたありません。金融機関からすれば、債務者から「払わなくてもいいか？」と聞かれて「はい、結構です」とは言えませんし、元本すら返済されないうちから、遅延損害金の文句を言われても・・・というのが本音でしょう。

任意売却後の残債務の返済を行なった場合は、それは元本に充当されます。返済を実行する際には、念のためにそのことを確認しておきましょう。そして、遅延損害金に文句があるのであれば、元本の返済が終わった後のお話です。元本返済が終わった後に、遅延損害金の免除を求めれば、ほとんどのケースで認められることでしょう。払うものを払わないうちから、文句を言っても始まりません。

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共有名義の名義変更

「離婚することになったので、共有になっている家の名義を変更したいのですが・・・」

このようなお問い合わせがありました。ご質問の主旨がつかめず、しばらくお話を伺っていると、今後は夫がローンの支払いをしていくので、妻の住宅ローンと物件の所有権の名義を夫に変更したい、ということのようです。

そのようなことはできません。住宅ローンの名義変更については、よほどの条件がなければ金融機関が応じるはずもなく、登記されている所有権についての名義をただ単に変更すると、それは贈与になってしまいます。

離婚に際して共有名義をどうするかを決めて、さらにそれを実行することは、決して簡単なことではありません。双方の親戚中から、なんだかんだと言われ、余計にもめることも珍しくありません。素人さんの思いつきのような意見に振り回されないように、論点を整理するうえでも一度相談されることをお勧めします。

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不動産投資の失敗は、逃げる勇気も必要

住宅ローンだけでなく、ワンルームマンションなどの収益物件を所有されている方からのご相談もあります。ローンの返済を行うだけの賃料収入が得られず、その赤字を本業の収入から補填し続けている状態は、なにはともあれその状態から脱しなければなりません。直ちに任意売却を行うことが最善の策です。

「赤字分を払えないわけではないが、それでも任意売却は可能か」

このようにお尋ねになる方がいらっしゃいます。結論から言えば、ローンの支払いを停止すれば、任意売却を行うか競売にならざるを得ません。そのためには、一定の痛みを伴うことは避けられませんが、展望のない事業をただひたすら継続することに比べれば、はるかに小さな痛みです。

任意売却を行うかどうかではなく、その事業から撤退するという決断をまず行うべきです。その決意があれば、必然的に任意売却を行うことになるのです。

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