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任意売却では、滞納管理費は清算される

マンションを競売で手に入れた場合、前所有者に管理費の滞納があれば、買い受けた人が支払わなければなりません。裁判所が作成する評価書には、月額費用とその時点での滞納額が書かれていますので、買い受けた後に支払う金額を計算して、その分を見込んだうえで入札します。

任意売却の場合は、そのような心配はありません。なぜなら、債権者が任意売却に必要な費用として認めるのが一般的で、5年以内の滞納管理費、修繕積立金は、物件の売買代金から清算されます。

5年以内? では、売主がそれ以上に滞納していたら、やはり買主が負担しなければならないでしょうか? いいえ、違います。5年以上経っているものは、時効によって消滅しているはずなので、債権者も配分を認めないわけです。やはり、買主が負担することはありません。

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税金を滞納して住宅ローンを支払ってはいけない

「公売の捜索を行います、という通知が来たのですが・・・」というご相談がありました。

送付元をお聞きすると、茨城租税債権管理機構とのこと。以前にも、ここに書いたことがありますが、厳しい取り立てで有名なところです。

「住宅ローンの返済をしないと、とんでもないことになる」と信じていて、税金の滞納を重ねている方がいらっしゃいますが、それは順序が逆です。ただただ困窮して、どう対応していいかわからないために、悪気なくそうなってしまったのですが、お役所からは「住宅ローンを返済するお金はあるのに、税金はまったく払わない悪質滞納者」のレッテルを貼られ「社会の敵」「非国民」扱いをされてしまいます。

「税金が払えなくなったら、持ち家を維持していくことはできなくなる」ということを念頭に置いておきましょう。なんとか小手先でごまかしていても、いつかは家を失ってしまいます。

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残債務にも遅延損害金がかかるか

任意売却後に残債務が生じた場合、それにも遅延損害金(延滞損害金)がかかるのが建前です。年率15%、残債務が1000万円とすると、年間150万円、月当たり12万5千円かかる計算になります。それを聞いて「そんなに払えるわけがない!」と憤慨される方がいらっしゃいます。

また、金融機関の担当者から「ローンの返済を継続しておいたほうが安いですよ」とささやかれてそんな気になり、すでに返済が不可能な状態になっていることを忘れて、無理な返済を続けることを考える方がいらっしゃいます。そうなれば、ますますひどい状況に陥ってしまいます。

そのようなことを考えている方は、建前と現実は異なることを知らなければなりません。憤慨して金融機関にくってかかってもしかたありません。金融機関からすれば、債務者から「払わなくてもいいか?」と聞かれて「はい、結構です」とは言えませんし、元本すら返済されないうちから、遅延損害金の文句を言われても・・・というのが本音でしょう。

任意売却後の残債務の返済を行なった場合は、それは元本に充当されます。返済を実行する際には、念のためにそのことを確認しておきましょう。そして、遅延損害金に文句があるのであれば、元本の返済が終わった後のお話です。元本返済が終わった後に、遅延損害金の免除を求めれば、ほとんどのケースで認められることでしょう。払うものを払わないうちから、文句を言っても始まりません。

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「子どもに家を残してやりたい」は単なる言い訳

任意売却のご相談をお受けしていると、意外なほどに「できれば、子どもに家を残してやりたい」というお話をしばしば耳にします。

これは本心というより、住宅ローンの返済に窮して、今まさに決断を迫られている状況であることは理解しつつも、踏み切れないでいるご自身への言い訳ではないかと思います。

任意売却するかしないかは、住宅ローンの返済が可能かどうかにかかっています。そして、返済が可能かどうかは、それに見合う十分な収入があるかどうかにかかっていて、客観的に検証することが可能です。退職や転職、結婚や離婚のように個々人の意志に基いて行うものではなく、思いや感情によって左右できるものではありません。

問題解決への行動を先送りしていると、事態はますます悪化し、取りうる選択肢も狭まっていってしまいます。お子さんのことを思うのであれば、なおさらテキパキと判断し、直ちに行動に移さなければなりません。

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親族間売買は金融機関を選ぶ

住宅ローンの返済ができなくなり、任意売却を行うことになった場合でも、その物件を親族に買い取ってもらい、それを借り受けることができるのであれば、引き続き居住することができます。

家を手放さないための唯一の方策とも言える親族間売買ですが、問題はその買い取るための資金の調達です。親族間売買では、多くの金融機関が融資を行いません。そのことを知らずに複数の金融機関に融資を申し込むと、むだなだけでなく、ますます条件が悪くなってしまいます。また、逆に親族間売買では低利の住宅ローンは受けられないものと決めつけ、高利の不動産担保ローンや無担保ローンで、資金を調達しなければならないと思い込んでいる方もいらっしゃるようです。

しかし、親族間売買のニーズがあるわけですから、それに着目している金融機関も存在します。もちろん、融資を受けるためにはさまざまな条件をクリアしなければなりませんが、少なくとも親族間売買であることを理由に断られることはなく、条件が整えば資金調達が可能になります。実際に、任意売却を専門としている弊社には、そのような金融機関から案件の紹介を求められることがよくあります。

親族間売買でも融資を行う金融機関でもそれぞれに特徴があり、取り扱い地域が限られていたり、一定の自己資金が必要であったり、連帯保証人が必要であったりします。親族間売買を希望されるご相談を受けた場合は、基本的な条件を伺ったうえで適切な金融機関を選んで交渉を行います。きわめて専門性の高い分野ですので、実績のある業者でなければ、ちゃんとした対応はできないでしょう。

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共有名義の名義変更

「離婚することになったので、共有になっている家の名義を変更したいのですが・・・」

このようなお問い合わせがありました。ご質問の主旨がつかめず、しばらくお話を伺っていると、今後は夫がローンの支払いをしていくので、妻の住宅ローンと物件の所有権の名義を夫に変更したい、ということのようです。

そのようなことはできません。住宅ローンの名義変更については、よほどの条件がなければ金融機関が応じるはずもなく、登記されている所有権についての名義をただ単に変更すると、それは贈与になってしまいます。

離婚に際して共有名義をどうするかを決めて、さらにそれを実行することは、決して簡単なことではありません。双方の親戚中から、なんだかんだと言われ、余計にもめることも珍しくありません。素人さんの思いつきのような意見に振り回されないように、論点を整理するうえでも一度相談されることをお勧めします。

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不動産投資の失敗は、逃げる勇気も必要

住宅ローンだけでなく、ワンルームマンションなどの収益物件を所有されている方からのご相談もあります。ローンの返済を行うだけの賃料収入が得られず、その赤字を本業の収入から補填し続けている状態は、なにはともあれその状態から脱しなければなりません。直ちに任意売却を行うことが最善の策です。

「赤字分を払えないわけではないが、それでも任意売却は可能か」

このようにお尋ねになる方がいらっしゃいます。結論から言えば、ローンの支払いを停止すれば、任意売却を行うか競売にならざるを得ません。そのためには、一定の痛みを伴うことは避けられませんが、展望のない事業をただひたすら継続することに比べれば、はるかに小さな痛みです。

任意売却を行うかどうかではなく、その事業から撤退するという決断をまず行うべきです。その決意があれば、必然的に任意売却を行うことになるのです。

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失うものがなければ、なにも恐れることはない

「任意売却しても多額の債務が残ります。とても払えません」

そのようなお問い合わせに対しては「払えないなら、なにも困ることはありません」とお答えしています。めぼしい財産もなく、支払い余力もないのであれば、失うものがなにもないからです。払えないのであれば、残債務が1000万円だろうが1億円だろうが10億円であろうが、払えないことに違いはなく、なにも行動や判断に迷うことはありません。

本当に困ってしまうのは、他にそれなりの財産がある方です。以前に、このようなお問い合わせをいただいたことがあります。駅前の一等地に貸駐車場をお持ちで、月に100万円以上の収入があり、一家族のみならず、一族がその収入を頼りに生活されているそうです。その駐車場を競売にかけられてしまったら、生活の糧を失ってしまう。どうにか手放さずに済む方法はないか? というお問い合わせでした。しかし、ご希望に沿えるような方策は見つかりそうにありませんでした。

その方には、任意売却による次善策を提案したかったのですが、ただひたすら手放さない方策のみを探し求めていらっしゃるようで、そのまま電話を切られました。その末路は想像に難くありません。

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ボーナス払をなくしても問題解決にならない

「転職してからボーナスがなくなったので、ボーナス払をなくしたいのですが・・・」

ボーナス払に関するこのようなお問い合わせが、意外なほどに多く寄せられます。

住宅ローンを組み替えてボーナス払をなくしたとしても、その分が月々の返済に回って上乗せされるだけなので、住宅ローンの返済が楽になるわけではありません。ボーナス払がある分だけ、月々の返済額が少なくなっているのですから、その間にボーナス払分を蓄えておけば同じことです。その蓄えができないのであれば、住宅ローンの返済方法を組み替えたところで、なんの問題解決にもなりません。

住宅ローンの返済を考えるとき、個々の月のことを考えるのではなく、年間の支払総額を12で割って考えるようにしましょう。その金額が、住宅ローンを維持していくために必要な金額です。そして、賃貸住宅に引っ越したと仮定してその家賃と比較すれば、どれだけ楽になるかを考えてみましょう。任意売却を行うことで、それだけ生活が楽になるのです。

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銀行はよいようにはしてくれない

「銀行の人に紹介された不動産業者に任意売却を依頼していたのですが、売れないので今度は司法書士に『受任』するように言われました」

このようなご相談がありました。状況がよく飲み込めていらっしゃらないご様子で、任意売却を依頼したまではわかるのですが「売れないから司法書士に『受任』」とはどういう意味でしょうか。委任の意味で「受任」とおっしゃっているのはわかりますが、司法書士が受任すると言えば、自己破産の手続きぐらいしか考えられません。しかし「そんな話は聞いていない」とおっしゃいます。しかし、すでに委任されているんですよね!?

すっかり銀行の型にはめられていて、言われるがままになっているだけのようです。それでも少しは、疑問が湧いてご相談いただいたのでしょうが、あまりにかみあわない話に再び「銀行の人に聞いてみます」とおっしゃいます。銀行にどうしたらいいのかを尋ねている限り、銀行にとってもっとも都合の良いようにされるだけで、それでは自分を守ることはできません。

銀行は「よいようにはしてくれない」どころか「悪いようにしかしてくれない」と考えておいたほうがよいでしょう。

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